Доходный подход является самым распространенным методом оценки стоимости компании, так как он используется при принятии решения об инвестировании в компанию. Любой инвестор, который хочет вложить свои деньги в бизнес, надеется в будущем получать доход, который бы окупил все его вложения и приносил бы прибыль.
«Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки».
Данный подход основан на расчете стоимости компании путем привидения будущих доходов к дате оценки. Этот подход используется, когда можно точно спрогнозировать будущие доходы компании.
К основным методам доходного подхода относятся метод капитализации дохода и метод дисконтирования денежных потоков.
Метод капитализации денежных доходов применяется чаще всего для оценки компаний, которые успели накопить активы, имеют стабильное производство и находятся на стадии зрелости. Данный метод позволяет «оценить стоимость компании на основе капитализации дохода за первый прогнозный период при предположении, что величина дохода будет такой же и в последующие прогнозные годы» .
В методе капитализации дохода необходимо определить будущие денежные потоки или будущую среднюю прибыль, которые получит компания.
Этот метод достаточно прост по сравнению с методами дисконтирования, так как при оценке не нужно делать долгосрочный прогноз доходов, но применение этого метода ограничено количеством стабильных предприятий, которые находятся на стадии зрелости.
Таким образом, главным фактором, определяющим возможность применения этого метода, является наличие стабильного дохода у рассматриваемой компании. Можно выделить следующие этапы проведения метода капитализации дохода (Sharipo, 1989):
– обоснование стабильности получения дохода;
Можно определить, стабилен доход или нет на основании анализа финансовой отчетности компании.
– определение величины капитализируемого дохода;
Величина дохода, который будет капитализирован, может вычисляться как прогнозный доход на один год после даты оценки или как средняя величина дохода за какое-то количество лет.
– расчет ставки капитализации;
Ставка капитализации для компании выводится из ставки дисконтирования путем вычитания ожидаемых среднегодовых темпов роста дохода или денежного потока. То есть ставка капитализации обычно меньше ставки дисконтирования.
– капитализация дохода;
– внесение итоговых поправок.
На практике метод капитализации дохода используется редко, из-за рыночных колебаний и неустойчивости доходов большинства компаний.
Гораздо чаще компании применяют метод дисконтирования денежных потоков для оценки своей стоимости. Это связано с тем, что данный метод опирается на тот факт, что денежные потоки изменяются каждый год. Таким образом, метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозе будущих потоков данной компании, которые дисконтируются по ставке дисконтирования, которая является функцией риска ожидаемых денежных потоков (Gordon, 1962). Расчет стоимости компании, с помощью дисконтирования денежных потоков производится по следующей формуле :
где: PV – текущая стоимость компании;
CF – денежный поток;
FV – стоимость активов в постпрогнозный период;
R – ставка дисконтирования;
n– количество лет прогнозирования.
Метод дисконтирования денежных потоков чаще всего применяется для компаний, которые находятся на стадии роста или развития, т.е. это относительно молодые компании. В таких компаниях ожидается, что будущие денежные потоки будут значительно варьироваться по сравнению с настоящими или данная компания хочет реализовать инвестиционный проект, который окажет существенное влияние на будущие денежные потоки.
Этапы проведения оценки стоимости бизнеса с помощью дисконтирования денежных потоков, следующие:
а) сбор необходимой информации;
Для расчета стоимости бизнеса требуется информация из бухгалтерского баланса компании, ее отчета о прибылях и убытках, отчета о движении денежных средств и других рыночных показателей.
б) выбор модели денежного потока;
Денежный поток – это разница между притоком и оттоком денежных средств компании. Существует две основных модели денежного потока – это денежный поток на собственный капитал и денежный поток на весь инвестированный капитал.
в) определение длительности прогнозного периода;
Длительность прогнозного периода определяется в зависимости от предполагаемого роста основных показателей компании и планов по развитию компании, которые принимает менеджмент. Чаще всего в качестве периода прогноза берется количество лет, через которое компания сможет выйти на постоянные темпы роста денежного потока.
г) проведение ретроспективного анализа валовой выручки и расходов, а также их прогноз;
При прогнозе валовой выручки и расходов компании можно использовать два способа: укрупненный и детальный подходы. Укрупненный подход основывается на прогнозе выручки, которая рассчитывается с учетом темпа ее роста за предыдущие годы. При вычислении прогнозного значения расходов, данный подход подразумевает, что переменные затраты будут пропорционально увеличиваться с ростом выручки. Детальный подход основывается на изучение большого количества информации. Так для расчета валовой выручки необходимы данные об объемах реализации продукции прошлых лет, текущие и прогнозные цены на продукцию и прогнозы специалистов относительно изменения экономических условий. Для расчета расходов данный подход определяет себестоимость продукции по элементам затрат.
д) расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода;
Существует два метода расчета величины денежного потока. Первый метод – это косвенный метод, который осуществляется путем анализа движения денежных средств по направлениям деятельности компании. Данный метод основывается на составлении бюджета движения денежных средств и дальнейшем вычислении денежного потока. Второй метод – прямой метод, направлен на анализ движения денежных средств по статьям прихода и расхода, т.е. он основан на рассмотрении бухгалтерского баланса компании и дальнейшего вычисления денежного потока на его основании.
е) определение ставки дисконтирования;
Расчет ставки дисконтирования учитывает следующие факторы: наличие разных источников привлекаемого капитала, изменение стоимости денег во времени и возможные риски. Исходя из того какая модель денежного потока была выбрана, компания определяет ставку дисконта: для денежного потока собственного капитала – это модель кумулятивного построения ставки или модель оценки капитальных активов (CAPM), а для денежного потока инвестированного капитала – это модель средневзвешенной стоимости капитала (WACC).
ж)расчет текущей стоимости будущих денежных потоков и стоимости компании в постпрогнозный период, а также их суммарного значения;
Постпрогнозный период – это оставшийся срок жизни компании, в течении которого ожидается средний стабильный темп роста денежных потоков. Для расчета стоимости компании в постпрогнозный период вычисляется стоимость реверсии. Реверсия – доход от возможной перепродажи предприятия в конце периода прогнозирования. Существует несколько способов расчета реверсии, в зависимости от того какие у компании есть перспективы развития в будущем. Существуют следующие методы расчета реверсии: метод расчета по ликвидационной стоимости, метод расчета по стоимости чистых активов, метод предполагаемой продажи и модель Гордона.
з) внесение итоговых поправок.
Метод дисконтированных денежных потоков позволяет получить рыночную оценку стоимости компании, которая показывает, насколько компания перспективна. Именно поэтому данный метод является самым привлекательным методом оценки для инвесторов, которые хотят вложить свои активы в прибыльную, развивающуюся и перспективную компанию.
Применение доходного подхода для расчета стоимости компании имеет как преимущества, так и недостатки. К преимуществам доходного подхода можно отнести то, что:
– данный подход учитывает будущее изменение доходов и расходов компании. Таким образом, он показывает доходность компании, что в свою очередь удовлетворяет интересы собственников, которые хотят получить дивиденды;
– применение этого подхода помогает принять решения об инвестировании в компанию, то есть данный подход учитывает интересы потенциальных инвесторов;
– этот подход учитывает перспективы развития компании.
Основные недостатки данного подхода следующие:
– сложность прогнозирования долгосрочных потоков доходов и расходов, так как экономика неустойчива. В результате чего увеличивается вероятность неправильного прогноза, с увеличением прогнозного периода;
– сложность расчета ставок капитализации и дисконтирования, так как существуют различные способы их вычисления;
– существование рисков, которые могут оказать существенное влияние на прогнозируемый доход;
– возможность несоответствия реальных доходов компании тем, что они показывают в своей бухгалтерской отчетности.
В итоге можно сказать, что доходный подход имеет свои преимущества и недостатки, но на сегодняшний день широко применяется на практике при оценке стоимости бизнеса.
Итак, оценка недвижимого имущества – это определение ее рыночной цены на сегодняшний день при продаже или стоимости пользования данным объектом, например, при . На сегодняшний день именно доходный подход является основным в оценке недвижимости, намного опередив и . Так что же такое доходный подход, и как с его помощью определить стоимость недвижимого имущества?
Сущность доходного подхода
При использовании доходного подхода в оценке недвижимости, оценщик рассчитывает стоимость исходя из предполагаемой прибыли, приносимой им в будущем. Он может быть использован только в том случае, если будущие доходы и расходы, связанные с этим объектом, можно точно спрогнозировать.
Для применения данного варианта в оценке недвижимого имущества оценщик должен:
- Установить временные рамки периода прогноза. Под данными временными рамками будет пониматься временной отрезок в будущем, на который с момента оценки будут производиться расчеты и прогнозы будущих доходов и расходов, а также факторов, которые могут повлиять на них;
- Оценить, какую прибыль сможет приносить недвижимость в период прогнозируемого временного отрезка . А также сделать выводы о дальнейшем потоке доходов уже после прогнозируемого отрезка;
- Установить ставку дисконта . Она устанавливается в соответствии с сопоставимыми недвижимому имуществу доходными вложениями, имеющими подобный уровень риска. Данная ставка нужна для приведения будущей прибыли к моменту оценки;
- Рассчитать будущий поток доходов в установленные временные рамки и после их окончания, привести эти данные к сумме на момент оценки.
Существует несколько этапов, помогающих упростить расчет доходного подход. Алгоритм:
- Валовый доход (ВД) в данном случае рассчитывается на основании нынешних, действующих тарифов и ставок на рынке недвижимости для подобных объектов.
- Расчет оценки потерь от неполного пользования недвижимым имуществом или недостачи суммы платежей от арендаторов должны быть сделаны на основе анализа данного рынка, на определенной территории с учетом его динамики и характера. Рассчитанный показатель должен быть вычтен из ВД, чтобы в итоге получить действительный валовый доход (ДВД).
- Для правильного определения расходов
, их следует разделить на несколько групп и каждую рассчитывать отдельно:
- эксплуатационные расходы – затраты, связанные с содержанием объекта;
- фиксированные расходы – те отчисления, которые не изменяются во времени, например, амортизация, платежи по ипотеке, налоговые отчисления и так далее.
- резервные издержки — определенная сумма, которая необходима в случае незапланированных поломок или вынужденных покупок.
- Расчет чистой прибыли , получаемой в случае продажи объекта.
- Расчет ставки .
Как произвести расчет оценки имущества согласно доходному подходу
Его можно произвести двумя способами.
- Прямая капитализация доходов.
Внимание! Этот вариант используется при долговременной стабильной и достаточно высокой прибыли. Или если прибыль увеличивается постоянно равными долями.
Результатом данного расчета будет являться по факту полная стоимость объекта недвижимости.
С = ЧОД/КК,
где С – цена объекта (выражено в денежных единицах);
КК – коэффициент капитализации (в процентах);
ЧОД – чистый операционный доход.
Итак, тогда получается, что метод прямой капитализации сводится к приведению годового ЧОД к нынешней стоимости.
Данный вариант нельзя применять в том случае, если прибыль неравномерна и непостоянна или если недвижимость еще .
Алгоритм для расчета данного метода будет следующим:
- Рассчитать сколько чистого годового дохода будет приносить недвижимое имущество при его наиболее эффективном использовании.
- Рассчитать ставку капитализации.
- Рассчитать по формуле цену объекта недвижимости.
- (ДДП).
Он для расчетов более сложный, чем предыдущий. Метод применим в следующих случаях:
- разница в потоках прибыли на определенном временном промежутке;
- сезонность доходов и расходов объекта недвижимости;
- оцениваемая недвижимость является не одним объектом, а многоуровневым и многофункциональным комплексом;
- объект может находиться в процессе стройки или ремонта.
Алгоритмом расчета по данному способу можно назвать следующие пункты:
- Определение временных рамок. Международным стандартом в этом вопросе является 5 – 10 лет, в рамках рынка России – 3 – 5 лет.
- Расчет ожидаемых денежных потоков.
Для расчета ожидаемых потоков рассчитывают:
- потенциальный валовый доход;
- до налоговый денежный поток;
- посленалоговый денежный поток;
- действительный валовый доход.
По данному методу стоимость недвижимого имущества рассчитывается:
PV – текущая стоимость;
Ci – денежный поток периода t;
It – ставка дисконта;
М – остаточная стоимость.
Примером расчета подобных задач может стать следующая ситуация. Допустим, что денежный поток за 12 месяцев по окончанию временных рамок составил 200 тыс. руб., ставка дисконта – 26%, а владелец полагает, что в конце прогнозируемого временного отрезка рост доходов стабилизируется и составит 4% в год. Сколько будет стоить предприятие?
В данном случае выяснение будущей цены предприятия будет произведено по формуле:
Итого получаем, что на конец прогнозируемых временных рамок стоимость недвижимого имущества составит 909,1 тыс. руб.
Плюсы и минусы доходного подхода
К основным и несомненным плюсам данного метода, конечно же, относится простота вычислений. Достаточно простые и оптимизированные формулы помогаю провести оценку быстро и безболезненно.
Внимание! Вторым плюсом является то, что данный метод помогает отразить ситуацию на рынке и показывает ее наглядно . Это происходит потому, что для оценки недвижимости данным методом оценщик должен проанализировать огромное количество договоров и других документов, подтверждающих рыночные сделки, просмотреть их суммы и сделать заключение.
Этот метод имеет также и несколько ограничений:
- Данным методом нельзя пользоваться в условиях кризиса , так как подразумевается изначально, что прибыль будет поступать равномерно и постоянно в течение всего временного отрезка. А кризис экономики может нарушить данные платежи, повлияв тем самым на доход, приносимый объектом в будущем.
- Также данный метод не сможет быть применен в условиях нехватки информации . Вся суть его сводится к аналитике процессов, происходящих на рынке, и выводов из них о получении будущей прибыли, если оценщик не может получить ту или иную информацию или ее просто нет, то этот метод применен быть не может по причине невозможности произведения расчетов.
- Данный метод нельзя применять при новом, открывающемся бизнесе , так как уровень его прибыли постоянным быть не может и имеет скачкообразную форму. Также нельзя применять его в период реконструкции или антикризисного предложения фирмы, так как эти данные не могут являться постоянными.
Внимание! Этот метод является наиболее удобным только для тех компаний и фирм, в которых прибыль идет равномерно и постоянно .
На каком основании можно отказаться от доходного подхода оценки недвижимости?
Данный метод рассматривает объекты недвижимости со стороны и их привлекательности.
То есть, на какой доход в будущем можно будет рассчитывать. Не стоит забывать, что не имея некоторый данных, например, ставки капитализации, или незнание дел, обстоящих на рынке, в значительной степени снижается процент достоверности полученных в результате значений будущей прибыли.
Правила применения доходного подхода гласят, что полагаться на него можно только в случае обладания полной и, что самое важное, достоверной информацией о прогнозе будущих доходов и расходов.
Итак, если в период проведения оценки оценщик не имеет данных сведений или они не в полном объеме, а значит достоверно спрогнозировать будущий денежный поток нельзя, то это может служить основанием для отказа применять доходный подход.
Существуют и другие основания отказа. Во-первых, это может быть информация, предоставленная владельцем недвижимого имущества, что объект будет использоваться только в целях проживания , то есть, никакой коммерческой выгоды с этого объекта получить будет невозможно, а соответственно и спрогнозировать его.
Во-вторых, если в городе не развит рынок аренды жилья, а если развит, то подпольный, без регистрации и оформления должным образом договоров, и оценщик не может собрать достаточно правдивой информации о цене аренды, он также вправе отказаться от данного метода. Так основываться всегда надо на достоверной и правдивой информации.
Консультация мастера
Видео ниже — это доходчивое и энергичное изложение темы. О принципах и необходимых условиях использования доходного подхода рассказывает аналитик Борис Городилов.
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Введение
Глава 2.Теория капитализации и капитализационные коэффициенты. Метод денежных потоков
2.2 Расчет коэффициента капитализации. Преимущества и недостатки метода капитализации
2.3 Метод дисконтированных денежных потоков
Глава 3. Краткие теоретические сведения и формулы для расчёта задачи
Заключение
Список литературы
Введение
Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка.
Объектом оценки является любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен его владелец. Это может быть бизнес, компания, предприятие, фирма, банк, отдельные виды активов, как материальных, так и нематериальных.
Оценку бизнеса осуществляют с позиций трех подходов: доходного; затратного; сравнительного.
Доходный подход к оценке рыночной стоимости фирмы заключается в анализе денежного потока или дохода для оценки ее существующего и будущего потенциала. Он позволяет оценить текущие и будущие доходы, приносимые активами компании. Этот подход включает несколько методов, применяемых в различных ситуациях. Наиболее широкое применение в рамках доходного подхода получил метод дисконтирования денежных потоков.
Данный метод оценки является наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующие предприятия, в конечном счете, покупает не набор активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства и получить прибыль.
При проведении оценки предприятия данным методом производят расчет ставки дисконта, которую, в свою очередь, также можно рассчитать различными методами, в зависимости от того, какой тип денежного потока используется для оценки в качестве базы расчета. Одним из этих методов является метод кумулятивного построения ставки дисконта.
Актуальность темы работы состоит в том, что в числе факторов несистематического риска инвестирования, на наличие которых проверяют оцениваемый бизнес в рамках метода кумулятивного построения ставки дисконта, выделяют определенный ряд рисков. Данные риски характеризуют не рискованность бизнеса как рода деятельности, а рискованность управления предприятием (фирмой), ведущим бизнес.
Глава 1. Сущность доходного подхода
1.1 Структура доходного подхода
Доходный подход - это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи..
Это наиболее распространенный подход в оценке бизнеса в зарубежных странах. Использование его в российских условиях имеет некоторые особенности. Прежде всего, необходимо рассчитать реальные денежные потоки предприятия. Для этого надо узнать реальные доходы и расходы, а не использовать только балансовые данные. В доходах, прежде всего надо обратить внимание на реализацию продукции, не проходящей по балансу (обращая внимание на реальную цену ее реализации). В расходах надо учесть реальную стоимость приобретения сырья и энергоресурсов, а также реальную заработную плату.
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
Качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
Риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подход используется при определении:
1. инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
2. рыночной стоимости.
Собственник приобретает объект недвижимости в основном по 3 причинам: для собственного использования (например, жилья); для получения доходов от данного объекта; для повышения престижа.
Доходный подход включает 2 метода: метод капитализации доходов;
метод дисконтированных денежных потоков.
В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.
При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков -- доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода..
1.2 Этапы и методы доходного подхода
Доходный подход базируется на том, что стоимость недвижимости, в которую был вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. В доходном подходе для оценки недвижимости нужно иметь представление об инвестициях и их мотивации, разбираться в финансовых механизмах, которые имеются в распоряжении инвестора
Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объектов недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.
Предпосылкой для расчета стоимости недвижимости на основе доходного подхода считают ее сдачу в аренду. Капитализация дохода осуществляется для преобразования будущих доходов от объектов недвижимости в текущую стоимость.
Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта. Базовая формула доходного подхода:
где V - стоимость недвижимости
I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости;
R - норма дохода или прибыли.
Существуют разные методы капитализации, разные способы измерения величин дохода и нормы прибыли.
Под доходом понимают чистый операционный доход который способна приносить недвижимость за год.
Норма прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.
Коэффициент капитализации - это норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Существует два основных направления капитализации:
2) капитализация дохода по норме отдачи на капитал..
Годовой доход и ставка капитализации - это две величины, которые рассматриваются при прямой капитализации. Отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу применяется для преобразования будущих доходов от объекта оценки в его текущую стоимость. Этот показатель называется ставкой капитализации. В результате анализа доходов в течение периода владения недвижимым имуществом определяется ожидаемый доход от объекта недвижимости, но при этом учитывается, предполагается ли уменьшение или рост доходов, каков риск вложений в недвижимость для заемного и собственного капитала.
Под ставкой дисконтирования понимается норма сложного процента, применяемая при перерасчете на определенный момент времени стоимости денежных потоков, которые возникают в результате использования имущества.
Основные этапы оценки имущества доходным подходом:
1) расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки;
2) расчет действительного валового дохода;
3) расчет расходов, связанных с объектом оценки - это условно-постоянные, условно-переменные, резервные расходы;
4) определение величины чистого операционного дохода;
5) преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость: прямая капитализация; капитализация доходов по норме отдачи на капитал: дисконтирование денежных потоков, капитализация по расчетным моделям
Доходный подход предусматривает установление рыночной стоимости предприятия путем определения текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате распоряжения имуществом предприятия и возможности его дальнейшей продажи.
Оценка предприятия с применением методов доходного подхода основана на следующих принципах:
Собственник не продаст предприятие по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов;
Стоимость инвестиций в предприятие зависит от будущих выгод, которые получит от этого предприятия инвестор;
Потенциальный покупатель не заплатит за долю в предприятии больше, чем она может принести доходов в будущем..
денежный поток коэффициент капитализация
Глава 2.Теория капитализации и капитализационные коэффициенты. Метод дисконтирования денежных потоков
2.1 Метод капитализации доходов
Метод капитализации дохода - метод оценки, применяемый в рамках доходного подхода, при котором стоимость объекта определяется путем деления текущих (за год) доходов, от использования объекта на коэффициент капитализации. Необходимым и обязательным условием применения метода капитализации является допущение о том, что в обозримом будущем доходы, приносимые объектом, останутся примерно на одном уровне, близком к нынешнему.
Суть метода капитализации доходов -- определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость..
Базовая формула:
где C -- стоимость объекта недвижимости (ден.ед)
NOI -- Чистый операционный доход или ЧОД (англ. Net operation income)
Rk -- Коэффициент капитализации
Коэффициент капитализации -- показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:
где Rk -- коэффициент капитализации
Rn -- ставка доходности инвестора на вложенный капитал -- ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.
Nv -- норма возврата капитала -- процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.
В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.
Метод Ринга. Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.
Метод Инвуда. Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.
Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.
Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.
Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.
«Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.
Этапы метода капитализации дохода:
1. обоснование стабильности получения доходов;
2. выбор вида дохода, который будет капитализирован;
3. определение величины капитализируемого дохода;
4. расчет ставки капитализации;
5. капитализация дохода;
6. внесение итоговых поправок.
Этап 1. Обоснование стабильности (относительной стабильности) получения доходов проводится на основе анализа нормализованной финансовой отчетности.
Этап 2. Выбор вида дохода, который будет капитализирован. В качестве капитализируемого дохода в оценке бизнеса могут выступать выручка или показатели, так или иначе учитывающие амортизационные отчисления: чистая прибыль после уплаты налогов, прибыль до уплаты налогов, величина денежного потока.
Капитализация прибыли в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли.
Этап 3. Определение величины капитализируемого дохода. В качестве величины дохода, подлежащей капитализации, может быть выбрана:
1. величина дохода, спрогнозированная на один год после даты оценки;
2. средняя величина выбранного вида дохода, рассчитанная на основе ретроспективных и, возможно, прогнозных данных.
Важную роль играет нормализация дохода, т.е. устранение единовременных отклонений в потоках дохода.
Определение размера прогнозируемого нормализованного дохода осуществляется с помощью статистических формул по расчету простой средней, средневзвешенной средней или метода экстраполяции.
Этап 4. Расчет ставки капитализации.
Ставка капитализации -- коэффициент, преобразующий доход одного года в стоимость объекта.
Ставка капитализации характеризуется соотношением годового дохода и стоимости имущества:
где V -- стоимость, R -- ставка капитализации; I-- ожидаемый доход за один год после даты оценки;
Ставка капитализации может устанавливаться оценщиком на основе изучения отрасли..
2.2.Расчет коэффициента капитализации. Преимущества и недостатки метода капитализации
Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:
* с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
* метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
* метод прямой капитализации.
Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.
Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:
Безрисковая ставка дохода +
Премии за риск +
Вложения в недвижимость +
Премии за низкую ликвидность недвижимости +
Премии за инвестиционный менеджмент.
Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.
В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:
Где Rн-номинальная ставка;
Rр - реальная ставка;
Jинф - индекс инфляции (годовой темп инфляции).
При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки - индекса рублевой инфляции.
Перевод рублевой ставки доходности в долларовую ставку или наоборот можно произвести с помощью следующих формул:
Где Dr, Dv - рублевая или валютная доходная ставка;
Kurs - темп валютного курса, %.
Различные составляющие премии за риск:
* надбавка за низкую ликвидность;
* надбавка за риск вложения в недвижимость;
* надбавка за инвестиционный менеджмент.
Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.
Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.
Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
Где Rm - ипотечная постоянная;
ДО - ежегодные выплаты;
К - сумма ипотечного кредита.
Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.
Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
Где Rc - коэффициент капитализации собственного капитала;
PTCF - годовой денежный поток до выплаты налогов;
Кс - величина собственного капитала.
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:
Где М - коэффициент ипотечной задолженности.
Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Ур- ставкой процента для рекапитализации.
Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:
*.прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
*.возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
* .возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда)..
Метод Ринга.
Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:
Где n - оставшийся срок экономической жизни;
Ry - ставка доходности инвестиций.
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:
где SFF - фактор фонда возмещения;
Y = R (ставка дохода на инвестиции).
Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:
где Уб - безрисковая ставка процента.
Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости, а частично - за счет текущих доходов.
Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.
Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:
* применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;
2.3 Метод дисконтированных денежных потоков
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:
* предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
* имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
*..потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
*..оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
* .объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Для расчета ДДП необходимы данные:
* длительность прогнозного периода;
* прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
* ставка дисконтирования.
Алгоритм расчета метода ДДП.
1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.
2. Прогнозирование величин денежных потоков.
При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:
1) потенциальный валовой доход (ПВД);
2) действительный валовой доход (ДВД);
3) чистый операционный доход (ЧОД);
4) денежный поток до уплаты налогов;
5) денежный поток после уплаты налогов.
На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:
* ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),
* чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,
* облагаемую налогом прибыль.
Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП.
1. Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.
2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.
4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.
5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.
Денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом:
1. ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов;
2. ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью;
3. ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.
4. ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.
Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:
1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
2) ..принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.
Определение ставки дисконтирования. С технической, т.е. математической, позиции ставка дисконтирования -- это процентная ставка, используемая для пересчета будущих (отстоящих от настоящего времени на разные сроки) потоков доходов, которых может быть несколько, в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. В экономическом смысле в роли ставки дисконтирования выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестиций пиния или, другими словами, это требуемая ставка дохода по имеющимся вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.
Если рассматривать ставку дисконтирования со стороны предприятия как самостоятельного юридического лица, обособленного и от собственников (акционеров), и от кредиторов, то можно определить ее как стоимость привлечения предприятием капитала из различных источников. Ставка дисконтирования или стоимость привлечения капитала должна рассчитывается с учетом трех факторов. Первый -- наличие у многих предприятий различных источников привлекаемого капитала, которые требуют разных уровней компенсации. Второй -- необходимость учета для инвесторов стоимости денег во времени. Третий -- фактор риска. В данном случае риск определяется как степень вероятности получения ожидаемых в будущем доходов.
Существуют различные методики определения ставки дисконтирования, наиболее распространенными из которых являются:
для денежного потока для собственного капитала:
* модель оценки капитальных активов;
* метод кумулятивного построения;
для денежного потока для всего инвестированного капитала:
* модель средневзвешенной стоимости капитала.
Расчет ставки дисконтирования зависит от того, какой тип денежного потока используется в качестве базы для оценки. Для денежного потока для собственного капитала применяется ставка дисконтирования, равная требуемой собственником ставке отдачи на вложенный капитал.
В соответствии с моделью оценки капитальных активов ставка дисконтирования находится по формуле
R = Rf + ? * (Rm - Rf) + S1+ S2+ С
где R -- требуемая инвестором ставка дохода (на собственный капитал);
Rf -- безрисковая ставка дохода;
Коэффициент бета (является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране);
Rm -- общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг);
S1 -- премия для малых предприятий;
S2 -- премия за риск, характерный для отдельной компании;
С -- страновой риск.
Прежде всего, следует отметить, что модель оценки капитальных активов (САРМ -- в общеупотребимой аббревиатуре на английском языке) основана на анализе массивов информации фондового рынка, конкретно -- изменений доходности свободно обращающихся акций. Применение модели для вывода ставки дисконтирования для закрытых компаний требует внесения дополнительных корректировок.
В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям или векселям); считается, что государство является самым надежным гарантом по своим обязательствам (вероятность его банкротства практически исключается). Однако, как показывает практика, государственные ценные бумаги в условиях России не всегда воспринимались как безрисковые. Для определения ставки дисконтирования в качестве безрисковой ставки может быть принята ставка по вложениям, характеризующимся наименьшим уровнем риска (ставка по депозитам в Сбербанке РФ или других наиболее надежных банках). Можно также основываться на безрисковой ставке для западных компаний, но в этом случае обязательно прибавление странового риска с целью учета реальных условий инвестирования, существующих в России. Для инвестора она представляет собой ставку дохода, которая характеризуется отсутствием риска и высокой степенью ликвидности. Безрисковая ставка используется как точка отсчета, к которой привязывается оценка различных видов риска, характеризующих вложения в данное предприятие, на основе чего и выстраивается требуемая ставка дохода.
Коэффициент бета представляет собой меру риска. На фондовом рынке выделяются два вида риска: специфический для конкретной компании, который еще называют «несистематический риск» (определяется микроэкономическими факторами), и общерыночный, характерный для всех компаний, акции которых находятся в обращении, называемый «систематический риск» (определяется макроэкономическими факторами). В модели оценки капитальных активов при помощи коэффициента бета определяется величина систематического риска. Рассчитывается бета исходя из амплитуды колебаний общей доходности акций конкретной компании по сравнению с общей доходностью фондового рынка в целом.
Общая доходность акции компании за период
где Pt -- рыночная цена акции на конец периода;
Р0 -- рыночная цена акции на начало периода;
D - выплаченные за период дивиденды.
Инвестиции в компанию, курс акций которой и, следовательно, общая доходность отличаются высокой изменчивостью, являются более рискованными и наоборот. Коэффициент бета для рынка в целом равен 1. Отсюда если у какой-то компании коэффициент бета равен 1, это значит, что колебания ее общей доходности полностью коррелируют с колебаниями доходности рынка в целом и ее систематический риск равен среднерыночному. Общая доходность компании, у которой коэффициент бета ранен 1,5, будет изменяться на 50% быстрее доходности рынка. Например, если среднерыночная доходность акций снизится на 10%, общая доходность данной компании уменьшится на 15%.
Коэффициенты бета в мировой практике обычно рассчитываются путем анализа статистической информации фондового рынка. Эта работа проводится специализированными фирмами. Данные о коэффициентах бета публикуются в ряде финансовых справочников и в некоторых периодических изданиях, анализирующих фондовые рынки. Профессиональные оценщики, как правило, не занимаются расчетами коэффициентов бета.
Публикуемые коэффициенты бета для открытых компаний обычно отражают структуру капитала каждой конкретной компании. Их иногда называют «рычажные бета», т.е. отражающими финансовый рычаг и структуре капитала компании. Если рычаг оцениваемой компании существенно отличается от рычага сопоставимых компаний или рычаги последних отличаются друг от друга, может быть желательно, устранить влияние рычага прежде, чем использовать коэффициент бета. Для этого необходимо рассчитать безрычажные бета для сопоставимых компаний.
Безрычажная бета -- это бета, которую имела бы компания, не будь у нее долга. Затем нужно определить, где содержится риск оцениваемой компании по сравнению с сопоставимыми на безрычажной основе. Наконец, следует посчитать новую рычажную бета для оцениваемой компании на основе одной или нескольких предполагаемых структур капитала. Результатом будет взятая с рынка бета, специально скорректированная на уровень финансового рычага для оцениваемой компании.
Формула расчета безрычажной бета (предполагающей 100%-ный собственный капитал в структуре капитала)
Bu = B l / l + (l - t) Wd / Wе
где Вu -- безрычажная бета;
B l -- рычажная бета;
t -- налоговая ставка для компании;
Wd --доля долга в структуре капитала;
Wе -- доля собственного капитала.
Показатель общей доходности рынка представляет собой среднерыночный индекс доходности и рассчитывается специалистами на основе долгосрочного анализа статистических данных.
Формула метода кумулятивного построения ставки дисконтирования
E(R i) = R f + RP m + RP s + Rp u
где E(R i) - ожидаемая (требуемая рынком) ставка дохода на ценную бумагу i;
R f - ставка дохода на безрисковую ценную бумагу по состоянию на дату оценки;
RP m - общая «рыночная» премия за риск акций;
RP s - премия за риск для малых компаний;
Rp u - премия за несистематический риск для конкретной компании.
Для денежного потока всего инвестированного капитала применяется ставка дисконтирования, равная сумме взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства (ставка отдачи на заемные средства является процентной ставкой банка по кредитам), где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала. Такая ставка дисконтирования называется средневзвешенной стоимостью капитала (weighted average cost of capital - WACC).
Средневзвешенная стоимость капитала
WACC = k d (1 - t c) w d + k p w p + k s w s
где k d - стоимость привлечения заемного капитала;
t c - ставка налога на прибыль предприятия;
w d - доля заемного капитала в структуре капитала предприятия;
k p - стоимость привлечения акционерного капитала (привилегированные акции);
w p - доля привилегированных акций в структуре капитала предприятия;
k s - стоимость привлеченных акционерного капитала (обыкновенные акции);
w s - доля обыкновенных акций в структуре капитала предприятия.
Концептуально только долгосрочные обязательства включаются в структуру капитала. Однако многие закрытые компании, особенно небольшие, фактически используют как долгосрочный долг то, что технически является краткосрочным долгом (отягощенным процентами). В этих случаях аналитик должен определить, классифицировать такой долг как долгосрочный и включать ли его в структуру капитала для оценки.
Случаи применения WACC. Например, предусматривается покупка компании, после которой покупатель намерен полностью расплатиться со всеми держателями акционерного и заемного капиталов и полностью расплатиться со всеми держателями акционерного и заемного капиталов полностью рефинансировать компанию по-новому, так, как ему удобно. Важный момент состоит в том, что относительные веса долга и собственного капитала должны базироваться на рыночных стоимостях каждого компонента, а не на балансовых стоимостях.
Если и компания или доля в компании оценивается «как есть», т.е. предполагается, что структура капитала останется без изменений, тогда следует использовать величину долга в существующей структуре капитала. Если оценивается контрольный пакет по стандарту обоснованной рыночной мнимости, тогда целесообразна среднеотраслевая структура капитала, поскольку у покупателя контрольного пакета будет возможность изменить структуру капитала, и наиболее вероятный результат будет близок к среднеотраслевому. Если контрольный пакет оценивается по стандарту инвестиционной стоимости, тогда следует использовать реальную или желаемую структуру капитала будущего или настоящего владельца.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:
Где PV - текущая стоимость;
Ci - денежный поток периода t;
It - ставка дисконтирования денежного потока периода t;
M - остаточная стоимость.
Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.
Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).
Глава 3. Краткие теоретические сведения и формулы для расчета задачи
Акция представляет собой долевую ценную бумагу, свидетельствующую об участии ее владельца в собственном капитале компании. Выделяют две категории акций: обыкновенные и привилегированные. Обыкновенная акция дает право на получение плавающего дохода, т.е. дохода, зависящего от результатов деятельности общества, а также право на участие в управлении (одна акция -- один голос). Владелец привилегированной акции, как правило, имеет преимущественное право по сравнению с владельцем обыкновенной акции на получение дивидендов в форме гарантированного фиксированного процента, а также на долю в остатке активов при ликвидации общества. Подобно ситуации с облигациями различают несколько количественных характеристик, используемых для оценки акции: внутренняя, номинальная, балансовая, конверсионная и ликвидационная стоимости, а также эмиссионная и курсовая цены. Как и в случае с облигациями, внутренняя стоимость акции представляет собой расчетный показатель, исчисляемый, например, по формуле
Vt = ?t Ct /(1+r) t
Что касается обыкновенных акций, то известны различные методы их оценки; наиболее распространенным из них является метод, основанный на оценке их будущих поступлений, т.е. на применении вышеуказанной формулы. В зависимости от предполагаемой динамики дивидендов конкретное представление формулы меняется:
1. В варианте с неизменными дивидендами применяется формула
Vt = А/r (модель нулевого роста)
2. Если дивиденды возрастают с постоянным темпом прироста (модель постоянного роста). Тогда пусть базовая величина дивиденда (т.е. последнего выплаченного дивиденда) равна D и ежегодно она увеличивается с темпом прироста g. По окончании первого года периода прогнозирования будет вы-плачен дивиденд в размере D(1 + g), по окончании второго года D(1+g) 2 и т.д. Тогда формула
Vt = ? Ct /(1+r) t имеет вид: Vt = ?~ t=1 D(1+g) t /(1+r)t
Фактически необходимо определить приведенную стоимость аннуитета постнумерандо с постоянным относительным изменением его членов
Vt = D(1+g) /(r- g)
Данная формула называется также моделью Гордона и имеет смысл при r>g. Очевидно, что числитель формулы представляет собой первый ожидаемый дивиденд фазы постоянного роста.
3. При оценке акций, дивиденды которых возрастают с изменяющимся темпом прироста, используется модель переменного роста. Согласно вышеуказанной формуле текущая цена обыкновенной акции очень чувствительна к параметру g: даже незначительное его изменение может существенно повлиять на цену. Поэтому в расчетах иногда пытаются разбить интервал прогнозирования на подынтервалы, каждый из которых характеризуется собственным темпом прироста g. Так, если выделить два подинтервала с темпами прироста g и q соответственно, то формула принимает вид:
Vt = D 0 * ? n t=1 * (1+g) t /(1+r) t + D n * ? ~ t=n+1* (1+q) t /(1+r) t
где D0 -- дивиденд, выплаченный в базисный момент времени; Dn --прогноз дивиденда в n-м периоде; g -- прогноз темпа прироста дивиденда в первые n периодов; q -- прогноз темпа прироста дивидендов в последующие периоды.
Пусть продолжительность фазы непостоянного роста составляет n лет, дивиденды в этот период по годам равны Сt, t = 1,2,... ,n; Cn+l -- первый ожидаемый дивиденд фазы постоянного роста с темпом g; r -приемлемая норма прибыли.
Из приведенной схемы видно, что в первые n лет прогнозируется бессистемное изменение величины годового дивиденда, а начиная с момента (n+1), эта величина будет равномерно увеличиваться, т.е.
Cn+1=Cn(1+g); Cn+2=Cn+1(1+g)= Cn(1+g) 2 и т.д
В этом случае формулу
t = ?t * Ct /(1+r) t
можно записать в виде
Vt = ? n t=1 * С t /(1+r) t + ? ~ t=n+1* С n (1+g) t - n /(1+r) t
На основании формулы Гордона преобразуем второе слагаемое в правой части равенства
Vt = ? ~ t=n+1* С n (1+g) t - n /(1+r) t = 1/(1+r) n * ? ~ t=1* С n (1+g) t /(1+r) t = С n (1+g) /(r - g) * 1/(1+r) n
Следовательно, можно получить формулу
В конце каждого из последующих четырех лет фирма предпологает выплачивать дивиденды в размере: 1,5; 2,0; 2,5; 3,5 долл. Какую цену вы готовы заплатить за акцию данной фирмы, если ожидается, что в дальнейшем дивиденды будут расти на 5% в год, а требуемая ставка дохода составляет 19%.
В результате преобразования формулы Гордона получим:
Vt = ? n t=1 * Ct /(1+r) t + Cn(1+g)/r-g * 1/(1+r) n
Где n = 4, в данном случае
t - количество лет в течении которых соответственно выплачиваются дивиденды
Ct - это дивиденды которые фирма предпологает выплачивать за каждый год
Cn - это дивиденды которые фирма предпологает выплатить за последний год
r - требуемая ставка дохода
g - доходность операции, в данном случае на 5%
Vt = (1,5/1 + 0,19) + (2,0/(1 + 0,19)2) + (2,5/(1 + 0,19)3) + (3,5/(1 + 0,19)4) + (3,5(1+ 0,05)/0,19 - 0,05) * (1/(1 + 0,19)4) = 18,98 долл. . Таким образом, в условиях эффективного рынка акции данной фирмы на момент оценки должны продаваться по цене, примерно равной 18,98 долл.
Заключение
Преимущество доходного метода в том, что он показывает все выгоды от владения имуществом в течение определенного периода. Недостаток в том, что эти выгоды не гарантированы. Будущие изменения можно определить с большой долей вероятности, но нельзя гарантировать. Метод доходности более предпочтителен для недвижимости, на которую продавцы и покупатели ориентируются, как на коммерческие объекты.
В данной работе были раскрыты два метода, представляющих доходный подход:
Метод прямой капитализации, основанный на приведении чистого дохода от инвестиций, полученного за один, как правило, первый после оценки, к текущей стоимости с помощью общего коэффициента капитализации.
Метод дисконтирования денежного потока -- заключается в дисконтировании будущего чистого дохода, получаемого от инвестиций в данный объект за ряд лет, с помощью коэффициентов дисконтирования.
Преимущества метода прямой капитализации: этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируется, с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как привило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.
Основные проблемы метода прямой капитализации:
1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
2. В Российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится сложной задачей.
Метод дисконтирования денежных потоков при оценке объектов недвижимости имеет преимущества перед методом прямой капитализации, т.к. позволяет учесть тенденции в развитии рынка недвижимости. Также, представленная методология используется при оценке стоимости незавершенного строительства, земельных участков и инвестиционых проектов.
Если ставка капитализации превышает норму прибыли, т.е. стоимость объекта и/или доход уменьшаются за период владения, возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возврата основной суммы капитала. Существует 3 способа возмещения инвестированного капитала: метод Ринга, метод Инвуда, метод Хоскольда.
Модель Ринга предполагает, что поток доходов будет ежегодно снижаться. Такое допущение в условиях постоянно растущих арендных ставок выглядит весьма сомнительным. Поэтому такая модель практически не применяется. Метод Хоскольда также не нашел широкого применения при оценке недвижимости, т. к. он относится к ситуации, когда полученные от аренды деньги на годы аккумулируются на депозите или в других безрисковых и соответственно мало доходных инструментах, что не характерно для стратегии эффективного собственника. Распространение получила модель Инвуда, которая, по-видимому, в большей степени отражает реалии современного рынка.
Список литературы
1. Д. В. Виноградов. Экономика недвижимости: Учебное пособие - Владим. гос. ун-т; - Владимир, 2007. - 136 с.
2. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- 2-е изд., перераб. И доп. - М.: Финансы и статистика, 2008.- 560 с.: ил.
3. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов/ Под ред. проф. В.А. Швандара. - М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2005.- 303с.
4. Сысоев О.Е. Технико-экономическая оценка зданий и сооружений затратным методом: Учебное пособие. - М.: изд-во Ассоциации строительных вузов, 2004. - 120с.
5. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999.
6. Экономические методы управления имущественным комплексом: Учеб.пособие / В.Я. Мищенко, Н.И. Трухина, О.К. Мещерякова; Воронеж. гос. арх.-строит. ун-т.- Воронеж, 2003. - 114 с.
Размещено на Allbest.ur
Подобные документы
Понятие, значение ставки дисконтирования в методе дисконтирования денежного потока. Определение, расчет и применение ставки дисконта в рамках доходного подхода. Понятие ставки капитализации, особенности ее применения в методе капитализации доходов.
курсовая работа , добавлен 28.02.2010
Принципы, преимущества и недостатки доходного подхода при оценке недвижимости. Теория капитализации и капитализационные коэффициенты, методы расчета ставки капитализации. Оценка с применением техники остатка. Методы расчёта ставки дисконтирования.
реферат , добавлен 17.03.2010
Особенности использования доходного подхода в оценке недвижимости. Принципы метода прямой капитализации. Этапы определения чистого дохода от использования объекта недвижимости. Методы расчета ставки капитализации, расчет стоимости недвижимости.
курсовая работа , добавлен 10.05.2010
Рассмотрение основных методов оценки недвижимости с позиции доходного подхода - метода капитализации прибыли и метода дисконтирования денежных потоков. Прогнозирование величины доходов и расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозного периода.
курсовая работа , добавлен 09.06.2011
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от него. Основные этапы оценки предприятия методом дисконтирования денежных потоков, его недостатки. Сущность метода капитализации прибыли.
курсовая работа , добавлен 13.04.2010
Сущность и экономическое содержание, особенности применения метода капитализации прибыли предприятия, основные этапы и шаги его реализации, оценка сильных и слабых сторон. Порядок расчета ставки капитализации и этапы проведения соответствующих расчетов.
контрольная работа , добавлен 27.11.2009
Особенности применения доходного подхода при определении рыночной стоимости предприятия. Принципы, лежащие в основе доходного подхода и их содержание. Этапы расчета стоимости предприятия. Анализ и прогноз расходов. Определение ставки дисконтирования.
презентация , добавлен 14.04.2016
Особенности рынка недвижимости. Понятие, принципы и цели оценки недвижимости. Технология оценки гостиницы как объекта коммерческой недвижимости, методы доходного и нормативно-доходного подхода. Процесс оценки гостиницы методом капитализации доходов.
курсовая работа , добавлен 07.02.2010
Методы доходного подхода к оценке бизнеса, основанные на определении текущей стоимости будущих доходов. Анализ, прогноз расходов и инвестиций. Развитие доходного подхода в оценке автотранспортных средств в РФ. Преимущества и недостатки доходного подхода.
курсовая работа , добавлен 06.05.2015
Метод капитализации доходов, его достоинства, недостатки, основные проблемы, условия применения. Этапы оценки недвижимости. Алгоритм расчета метода дисконтированных денежных потоков. Возмещение инвестируемого капитала по методам Ринга, Инвуда и Хоскольда.
Доходный подход
Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.
Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.
По утверждению современного экономиста Вишневецкого А.В., этот подход называют также "маржинальным" (от англ. термина "margin", часто используемого в России как аналог понятия "прибыль"). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры "Due Diligence" (дью-ди́лидженс).
Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.
При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.
1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.
2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.
Суть метода - доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.
Недостатком метода является то, что будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.
